Essa semana, mais precisamente no dia 10/12/2024, conseguimos registrar mais um loteamento com sucesso. Dessa vez foi na cidade de Timbó, no Bairro das Capitais, o Loteamento Vivenda das Flores, sob o número R.4-33.696.
Assinamos o contrato de parceria com a família em março de 2022, em agosto de 2024 conseguimos o Alvará de Implantação, e agora em dezembro, o registro do empreendimento. A conclusão de obras está prevista para o final de 2025.
Assim como a grande maioria das áreas, foi preciso passar por um extenso processo que foi desde a retificação de área, passando por todas as aprovações de divisão física junto à Prefeitura, também projetos nas concessionárias de serviços e por fim, licenças ambientais.
Registrar um loteamento é um processo rigoroso e burocrático, que envolve diversas etapas.
Abaixo, apresento um resumo das principais fases até alcançar o tão esperado registro:
1. Análise Prévia da Área
- Estudo de viabilidade técnica e ambiental: Verificar se a área é adequada para urbanização, considerando topografia, drenagem, acesso e presença de áreas de preservação ambiental.
- Análise jurídica: Conferir a matrícula do imóvel para verificar eventuais ônus, restrições ou pendências.
2. Desenvolvimento do Projeto
- Projeto urbanístico: Elaborado por um arquiteto ou urbanista, deve definir o arruamento, lotes, áreas verdes e de uso comum, conforme as diretrizes da legislação local.
- Projetos complementares: Incluem pavimentação, drenagem pluvial, esgotamento sanitário, abastecimento de água, energia elétrica e iluminação pública.
3. Aprovação nos Órgãos Públicos
- Prefeitura Municipal: O projeto deve ser aprovado pela prefeitura, que avaliará sua conformidade com o plano diretor e legislação de uso do solo.
- Órgãos ambientais: Caso a área inclua vegetação nativa ou recursos hídricos, é necessária autorização de órgãos ambientais municipais, estaduais ou federais.
- Concessionárias de serviços públicos: Aprovação das empresas responsáveis por abastecimento de água, energia elétrica e outros serviços.
- Ministério Público: Em Santa Catarina, o Ministério Público pode acompanhar o processo para garantir conformidade com normas ambientais e urbanísticas.
4. Caucionamento de Lotes
- Algumas cidades permitem que seja feito o caucionamento de lotes, isso é, o Loteador oferece em garantia da execução de obras uma quantidade “x” de lotes, suficientes para cobrir os custos de execução das obras.
- Dessa forma, há uma autorização para que seja feito a antecipação do Registro de imóveis, criando matrículas individualizadas dos lotes ainda na “planta”.
5. Registro no Cartório de Registro de Imóveis
- Documentação necessária:
- Projeto aprovado e alvará de loteamento emitido pela prefeitura.
- Certidões negativas de débitos tributários e trabalhistas.
- Memorial descritivo do loteamento.
- Contratos de parceria (se aplicável).
- Registro da incorporação: Após a análise do cartório, o loteamento é registrado oficialmente, e os lotes passam a ter matrícula própria.
6. Comercialização dos Lotes Não Caucionados
- Após o registro, os lotes que não foram caucionados, isso é repassados para a Prefeitura, podem ser comercializados legalmente. A publicidade e venda só são permitidas após o registro, conforme a Lei nº 6.766/1979.
7. Execução das Obras
- Infraestrutura mínima: Implantação de ruas, calçadas, sistemas de drenagem, água, esgoto e energia elétrica.
- Acompanhamento técnico: Garantir que as obras sigam os projetos aprovados e normas técnicas.
8. Certificação e Alvarás
- Habite-se ou termo de conclusão: Emitido pela prefeitura, atesta que as obras foram executadas conforme o projeto aprovado.
- Laudo técnico: Em alguns casos, um engenheiro ou arquiteto deve emitir um laudo confirmando a adequação das obras.
9. Comercialização dos Lotes Caucionados
- Após a obtenção do alvará de conclusão de obras emitido pela Prefeitura, recebemos um documento que nos permite baixar o caucionamento dos lotes, voltando para a propriedade da loteadora.
- Com esse processo realizado, os lotes ficam novamente liberados para a sua comercialização, normalmente.
Esse processo pode levar meses ou até anos, dependendo da complexidade do empreendimento e da burocracia envolvida. Além disso, contar com uma equipe técnica experiente e manter uma boa relação com os órgãos reguladores é essencial para agilizar o registro.
Aqui na Alfablu Urbanismo possuímos uma equipe de multiprofissionais que trazem, além da experiência, a capacitação técnica necessária para a maior eficiência de todas as etapas que envolvem essa complexa tarefa.
